Custo da construção civil justifica aumento no preço dos imóveis?

Tenho escutado muita gente falando sobre bolha imobiliária. Muitos dizem que existe, e vai estourar depois da Copa do Mundo ou depois das Olimpíadas. Outros dizem que não, justificando que o preço dos imóveis vem aumentando em linha com os custos construção civil.

Não sei se realmente temos uma bolha. Minha opinião é que os preços atuais não são sustentáveis devido a renda da população não ter aumentado no mesmo nível, o que inviabiliza o financiamento bancário para a grande maioria da população que pretendem adquirir um imóvel.

Fiz uma análise com os dados mensais do INCC (Índice Nacional de Construção Civil) que mede a inflação do setor, e o FipeZAP (dados de São Paulo) que é o índice mais utilizado para medir o preço dos imóveis. Com esses dados fiz uma regressão linear simples para avaliar se existe realmente uma correlação no aumento dos preços dos imóveis com o aumento dos custos da construção civil.

Utilizei dados mensais do período de Fevereiro de 2008 até Junho de 2013.

Vamos aos resultados.

Visualmente podemos perceber que a correlação não é muito grande, mas somente olhar o gráfico não é suficiente. Vamos então ver os resultados da regressão:

Valor-P: 55,44%
Coeficiente: 0,05
R-Quadrado: 0,0055

O Valor-P mostra se existe ou não relacionamento entre as variáveis. Qualquer valor acima de 5% é considerado pelos estatísticos que o relacionamento é fraco. Só esse fato já é suficiente para mostrar que estatisticamente não existe relação entre o custo da construção civil e o aumento do preço dos imóveis a partir de 2008.

Taxa Equivalente

Já presenciei pessoas calculando a taxa de juros composta de um período como se fosse juros simples, ou seja, simplesmente dividindo ou multiplicando pelo período que deseja conhecer. O objetivo desse artigo é mostrar o método de cálculo correto para juros compostos, usando a fórmula de taxa equivalente.

Para se obter a taxa de juros correta em investimentos com juros compostos é necessário usar a taxa equivalente, que é aquela que gera o mesmo montante final.

Exemplo:

No primeiro exemplo mostro como a maioria das pessoas faz. Eles pegam a taxa de juros ao ano e dividem por 252 (quantidade dias úteis).

10% a.a. = 0,0396% a.d.o (ao dia útil) Errado

A resposta certa seria:
10% a.a. = 0,0378% a.d.o. (ao dia útil) Certo

Imagine que você foi até seu banco para investir em CDB, e o gerente informou que a taxa do investimento é de 8% a.a., e você quer saber qual a taxa de juros equivalente ao mês.

Em um regime de juros simples, a taxa equivalente (proporcional) seria simples de ser calculada, bastando para isso dividir a taxa de 8% a.a. por 12. No entanto, na capitalização de juros compostos é necessário usar outra fórmula, também bastante simples.

Taxa Equivalente = (1+i)^(número período buscado / número de período que conhecido)

onde:

i = taxa de juros do período conhecido

Exemplo:

Taxa Equivalente 8% a.a. = ((1+0,08)^1/12) - 1

Taxa Equivalente 8% a.a. = 0,643% a.m.

Sem Nenhum Tostão

photo credit: danielmoyle via photopin cc

Há alguns anos atrás estava saindo para o almoço e me peguei em uma situação um tanto embaraçosa, e que nunca quero passar novamente: estava sem nenhum tostão no bolso, no banco, no limite do cartão ou em qualquer lugar. Havia mudado recentemente para outra cidade e por falha no planejamento dos gastos a grana acabou. Não tinha nem grana do cheque especial para usar, ou seja, iria passar fome se não tivesse um amigo para me emprestar alguns trocados aquele dia. Depois disso, prometi a mim mesmo que nunca iria passar por aquilo novamente, e que teria sempre uma reserva financeira disponível para eventualidades.

Foi então que comecei minha jornada rumo a independência financeira, que naquele momento significava pagar todas as dívidas que havia contraído por um negócio que não deu certo. Levou mais de um ano para poder pagar todas as dívidas e começar a conseguir poupar. No entanto tinha um outro objetivo no caminho que levou mais dois anos para conseguir alcançar, e levou boa parte da poupança que havia feito.

Finalmente em 2008 consegui voltar a poupar novamente, agora rumo a independência financeira, e venho desde então buscando esse objetivo como a maioria dos colegas da lista de blogs que sigo.

Nesse meio tempo investi um tempo em aprender sobre finanças, pois até então era um leigo quase completo. Como muitos dos colegas, comecei com os livros básicos nacionais, como Mauro Halfeld. Li tudo que podia sobre mercado financeiro, mercado de ações secundário, dívida pública e privada (títulos do tesouro, debentures, CDB, poupança), e também comecei a investir em ações, ao mesmo tempo que aprendia. Resultado, aprendi na prática algo que fui ler na teoria depois: comprei na alta e me dei mal. Nessa brincadeira perdi uns R$ 14000, talvez um pouco menos por conta do hedge que fiz em outro investimento. Boa parte das compras foi feita por impulso, o que me fez aprender outra lição obvia: nunca compre por impulso! Avalie todos os fundamentos financeiros e economicos da empresa antes de investir, avalie se a margem de segurança vale o risco, senão busque um investimento mais seguro como títulos da dívida pública.

Em 2010, quando ainda estava analisando algumas empresas para comprar, estava difícil achar uma que fechava a conta com base nos ensinamentos de Benjamin Graham, parecia que o mercado brasileiro de ações simplesmente ignorava qualquer regra de investimento. Ações eram vendidas muito acima do valor intrinsico da empresa. Então em 2011, e em 2012, começamos a ver a queda nas cotações de várias empresas consideradas como um porto seguro, como Vale e Petrobrás, que agora estão sendo vendidas por um preço aceitável.

Esse foi um resumo de como comecei a investir, e acredito que a jornada está só começando. Meu objetivo é conseguir a independência financeira aos 42 anos de idade, e depois poder escolher exatamente o que quero fazer, seja empreender um negócio sem medo de ficar sem grana, ou trabalhar em uma empresa que esteja dentro da mesma filosofia.

E você, qual foi o momento decisivo que fez optar por esse caminho?

Parte 3 - Cálculo Rentabilidade Nota do Tesouro Nacional Série B - NTN-B

Introdução

O objetivo dessa série de postagens é explicar como calcular a rentabilidade dos principais títulos públicos federais disponíveis para compra no mercado brasileiro, os quais são:

• LTN - pré-fixado 
• LFT - pós-fixado 
• NTN-B 
• NTN-B Principal 
• NTN-C 
• NTN-F 

A Nota do Tesouro Nacional Série B tem dois componentes distintos que interferem na sua rentabilidade: taxa de juros pré-fixada e variação da inflação pelo índice IPCA.

Por terem dois componentes distintos que interferem no preço, o cálculo da rentabilidade do título NTN-B é um pouco mais chato.

Fórmula Geral:

Preço =  VNA * (Cotação/100)

O VNA é o Valor Nominal Atualizado, que nesse caso é o preço unitário de cada cota do título atualizado pela inflação pelo índice IPCA. É calculado pela variação da inflação do dia 15/07/2000 até o dia 15 do mês atual.

Cotação - trazer a valor presente todas as cotações até o vencimento do título.

Exemplo 1

Vamos supor que você queira comprar um título NTNB 150820 no dia 07/06/2013. O mesmo está cotado a R$ 2.520,58, e paga 4,65% de taxa de juros ao ano. O período até o vencimento é 7,19 anos. 

Para calcular sua rentabilidade precisamos primeiro projetar o VNA para a data de vencimento. 

O VNA é calculado a partir da data-base de 15/07/2000, sendo que nessa data o valor era R$ 1.000,00. 

O VNA atual é fácil de descobrir, basta olhar o preço unitário do título negociado no website do Tesouro Direto. No entanto, queremos saber o VNA projetado, para isso precisamos pegar o valor atual e calcular o valor futuro com base em uma projeção de inflação de 5,5% a.a.

Etapa 1 - Calculamos a taxa de inflação ao ano over.

((1 +  0,055)^(252/360)) - 1 = 3,81% a.a.o.

Etapa 2 - Calculamos o VNA com base na taxa de inflação projetada para o período.

Fórmula:

VNA Futuro = VNA Atual * (1 + Inflação Projetada)^Qtd_Anos

VF = R$ 2.520,58 * (1 + 0,0381)^7,19 = R$ 3.298,07

Etapa 3 - Calculamos a cotação, ou o valor presente dos fluxos de caixa futuros. 

Cotação = 1,18278

Etapa 4 - Realizamos, então, o cálculo final:

Preço = VNA * (Cotação / 100)

Preço = 3.298,07 * 1,18278

Preço = 3.900,89

Rentabilidade Bruta (a.p.o) = (3.900,89 / 2.520,58) - 1  = 54,76% a.p.o.

Rentabilidade Bruta (a.a.o) = ((1 + 0,5476)^1/7,19) - 1 = 6,2 a.a.o.

Glossário:
Valor de Face - preço de um título LTN na data de vencimento.
Pré-fixado - os juros pagos são definidos no momento da compra do título.

Pós-fixado - os juros pagos estão atrelados a algum indexador econômico  por exemplo, índices de inflação como IPCA e IGP-M, ou taxas como a SELIC ou DI.

Meta SELIC - meta estabelecida pelo Comitê de Política Monetária (COPOM) para a taxa básica de juros da economia brasileira. Essa meta geralmente é estabelecida a partir de uma avaliação de vários indicadores macroeconômicos.

Operações Compromissadas - geralmente são operações realizadas com o prazo de um dia (overnight), onde uma instituição financeira pega recursos emprestados de outra, ou do Banco Central, para evitar descasamento de caixa, e são usados como garantia títulos públicos de sua propriedade.

Parte 1 - Cálculo Rentabilidade Letra do Tesouro Nacional - LTN

Introdução

O objetivo dessa série de postagens é explicar como calcular a rentabilidade dos principais títulos públicos federais disponíveis para compra atualmente, que são:

• LTN - pré-fixado
• LFT - pós-fixado
• NTN-B
• NTN-B Principal
• NTN-C
• NTN-F

Vamos começar pelo título mais simples de calcular, que é a Letra do Tesouro Nacional, mais conhecida como LTN. 

A LTN é um título pré-fixado, ou seja, a taxa de juros paga pelo Governo Federal é conhecida no momento da compra e capitalizada a cada dia útil até o vencimento. 

Todo título LTN possui o valor de face de R$ 1.000,00. Isso significa que na data de vencimento cada título adquirido estará valendo exatamente R$ 1.000,00 independente do preço de compra. 

Como exemplo do exercício vamos consultar o website do Tesouro Direto no endereço abaixo, e nele verificar o preço de compra do título LTN 010116. 

http://www3.tesouro.gov.br/tesouro_direto/consulta_titulos_novosite/consultatitulos.asp

Exemplo 1

Na data de publicação (15/04/2013) desse artigo, o LTN 010116 estava cotado a R$ 787,62, com taxa de juros pré-fixada de 9,18% ao ano. 

Vamos supor que você comprou esse título hoje e quer vendê-lo no dia 31/12/2013. Qual seria o valor aproximado de venda ?

1. Descobrir a quantidade de dias corridos entre o dia da compra e o dia da venda.

260 dias corridos.

2. Descobrir qual a taxa de juros equivalente para um dia corrido.

[(1+0,0918)^1/365] - 1 = 0,000241 = 0,024% ao dia.

3. Calcular a rentabilidade usando a fórmula de cálculo de Valor Futuro.

Valor Futuro = Valor Presente * [ ( 1 + i ) ^ n ]

substituindo:

VF = 787,62 * (1+0,000241)^260 = 838,54

Exemplo 2 

Sabemos que o exemplo anterior calculou o valor de venda do título até o último dia do ano de 2013. Agora vamos considerar o cenário que manteremos o título até a data do vencimento. Nesse caso, qual será o preço do título no dia 01/01/2016?

Poderíamos novamente realizar o cálculo usando a fórmula, mas nesse caso vamos exemplificar o uso da calculadora HP12C. Use a sequência mencionada abaixo na sua calculadora. (os itens sublinhas são as teclas de comando da calculadora)

838.54 CHS PV

9.18 i

2 n

FV

O resultado do FV será o valor de face do título, ou seja, R$ 1.000,00. 

Esse resultado mostra que o nosso primeiro exemplo está calculado corretamente, pois todo o título LTN deve apresentar valor de face igual a R$ 1.000,00 na data de vencimento, e também exemplifica o uso da calculadora HP12C no segundo exemplo.

Exemplo 3

Agora, se deseja saber a rentabilidade bruta (sem descontar os impostos e encargos) do título, de hoje até a data de vencimento, o cálculo é bastante simples:

Fórmula:
(Valor de Face / Valor de Compra) - 1

Substituindo:
(1000 / 787,62) - 1 = 0,2696 = 26,96% ao período (991 dias corridos)

Glossário:

Valor de Face - preço de um título LTN na data de vencimento. 

Pré-fixado - os juros pagos são definidos no momento da compra do título.

Pós-fixado - os juros pagos estão atrelados a algum indexador econômico  por exemplo, índices de inflação como IPCA e IGP-M, ou taxas como a SELIC ou DI.

Fluxo de Caixa Descontado

photo credit: Nina Photography via photopin cc

Para quem já é versado em investimentos, esse artigo talvez não irá acrescentar muito conhecimento.

Hoje vou falar sobre fluxo de caixa descontado, e como essa ferramenta de análise de investimentos é de vital importância para as empresas gerarem maior valor aos seus acionistas.