Custo da construção civil justifica aumento no preço dos imóveis?

Tenho escutado muita gente falando sobre bolha imobiliária. Muitos dizem que existe, e vai estourar depois da Copa do Mundo ou depois das Olimpíadas. Outros dizem que não, justificando que o preço dos imóveis vem aumentando em linha com os custos construção civil.

Não sei se realmente temos uma bolha. Minha opinião é que os preços atuais não são sustentáveis devido a renda da população não ter aumentado no mesmo nível, o que inviabiliza o financiamento bancário para a grande maioria da população que pretendem adquirir um imóvel.

Fiz uma análise com os dados mensais do INCC (Índice Nacional de Construção Civil) que mede a inflação do setor, e o FipeZAP (dados de São Paulo) que é o índice mais utilizado para medir o preço dos imóveis. Com esses dados fiz uma regressão linear simples para avaliar se existe realmente uma correlação no aumento dos preços dos imóveis com o aumento dos custos da construção civil.

Utilizei dados mensais do período de Fevereiro de 2008 até Junho de 2013.

Vamos aos resultados.

Visualmente podemos perceber que a correlação não é muito grande, mas somente olhar o gráfico não é suficiente. Vamos então ver os resultados da regressão:

Valor-P: 55,44%
Coeficiente: 0,05
R-Quadrado: 0,0055

O Valor-P mostra se existe ou não relacionamento entre as variáveis. Qualquer valor acima de 5% é considerado pelos estatísticos que o relacionamento é fraco. Só esse fato já é suficiente para mostrar que estatisticamente não existe relação entre o custo da construção civil e o aumento do preço dos imóveis a partir de 2008.

Análise Fundamentalista - Introdução

Realizar a análise fundamentalista de uma empresa é um trabalho que podemos fazer um paralelo com a navegação no Google Maps, onde o usuário aproxima ou afasta a visualização para ver o detalhe de uma região ou ver o todo com objetivo de orientar-se. De forma semelhante, o objetivo da análise fundamentalista é dar direção ao investidor em relação a compra, manutenção ou venda de um ativo financeiro.

Na análise fundamentalista, pode-se começar o trabalho pelo detalhe ou pelo todo, e alternar a medida que quiser ver as relações entre as partes.

Em uma abordagem começando pelo todo, teríamos uma sequência semelhante a listada abaixo, que pode servir de guia para quem está começando a avaliar suas primeiras empresas.


Cenário Econômico Global

Previsões de crescimento da economia mundial.
Se a empresa analisada possui volume relevante de transações com um determinado país, avaliar a atividade economica do país externo.
Cenário das principais economias: EUA, União Europeia, Japão e China.

Cenário Econômico Brasil

Inflação
PIB
Taxa Básica de Juros (SELIC)
Câmbio
Atividade Econômica
Nível de Confiança
Taxa de Desemprego
Utilização da Capacidade Produtiva
Política Fiscal
Política Monetária
Política Cambial

Setor da Empresa

Setor na economia mundial
Participação do setor na economia doméstica
Índices do setor
Tendências do setor
Receita do setor
Panorama do setor
Nível de exportação do setor no brasil comparado com mundo

Fonte: Institutos e associações ligadas ao setor; Revistas e Periódicos.

Empresa

Market share (fatia de mercado) da empresa no Brasil
Market share no mundo
Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças
Avaliações da empresa pelo consumidor (empresas B2C)
Dificuldade de entrada de concorrentes
Segmento de mercado atendido
Como agrega valor aos seus clientes - proposta de valor
Principais atividades executadas
Principais fornecedores e parceiros
Principais recursos
Canais de venda e relacionamento
Origem da receita (principais produtos ou serviços)
Principais custos

Finanças e Valuation

Análise de múltiplos (Margens, Liquidez, Estrutura do Capital, Rentabilidade)
WACC - Custo Médio Ponderado do Capital

Parte 3 - Cálculo Rentabilidade Nota do Tesouro Nacional Série B - NTN-B

Introdução

O objetivo dessa série de postagens é explicar como calcular a rentabilidade dos principais títulos públicos federais disponíveis para compra no mercado brasileiro, os quais são:

• LTN - pré-fixado 
• LFT - pós-fixado 
• NTN-B 
• NTN-B Principal 
• NTN-C 
• NTN-F 

A Nota do Tesouro Nacional Série B tem dois componentes distintos que interferem na sua rentabilidade: taxa de juros pré-fixada e variação da inflação pelo índice IPCA.

Por terem dois componentes distintos que interferem no preço, o cálculo da rentabilidade do título NTN-B é um pouco mais chato.

Fórmula Geral:

Preço =  VNA * (Cotação/100)

O VNA é o Valor Nominal Atualizado, que nesse caso é o preço unitário de cada cota do título atualizado pela inflação pelo índice IPCA. É calculado pela variação da inflação do dia 15/07/2000 até o dia 15 do mês atual.

Cotação - trazer a valor presente todas as cotações até o vencimento do título.

Exemplo 1

Vamos supor que você queira comprar um título NTNB 150820 no dia 07/06/2013. O mesmo está cotado a R$ 2.520,58, e paga 4,65% de taxa de juros ao ano. O período até o vencimento é 7,19 anos. 

Para calcular sua rentabilidade precisamos primeiro projetar o VNA para a data de vencimento. 

O VNA é calculado a partir da data-base de 15/07/2000, sendo que nessa data o valor era R$ 1.000,00. 

O VNA atual é fácil de descobrir, basta olhar o preço unitário do título negociado no website do Tesouro Direto. No entanto, queremos saber o VNA projetado, para isso precisamos pegar o valor atual e calcular o valor futuro com base em uma projeção de inflação de 5,5% a.a.

Etapa 1 - Calculamos a taxa de inflação ao ano over.

((1 +  0,055)^(252/360)) - 1 = 3,81% a.a.o.

Etapa 2 - Calculamos o VNA com base na taxa de inflação projetada para o período.

Fórmula:

VNA Futuro = VNA Atual * (1 + Inflação Projetada)^Qtd_Anos

VF = R$ 2.520,58 * (1 + 0,0381)^7,19 = R$ 3.298,07

Etapa 3 - Calculamos a cotação, ou o valor presente dos fluxos de caixa futuros. 

Cotação = 1,18278

Etapa 4 - Realizamos, então, o cálculo final:

Preço = VNA * (Cotação / 100)

Preço = 3.298,07 * 1,18278

Preço = 3.900,89

Rentabilidade Bruta (a.p.o) = (3.900,89 / 2.520,58) - 1  = 54,76% a.p.o.

Rentabilidade Bruta (a.a.o) = ((1 + 0,5476)^1/7,19) - 1 = 6,2 a.a.o.

Glossário:
Valor de Face - preço de um título LTN na data de vencimento.
Pré-fixado - os juros pagos são definidos no momento da compra do título.

Pós-fixado - os juros pagos estão atrelados a algum indexador econômico  por exemplo, índices de inflação como IPCA e IGP-M, ou taxas como a SELIC ou DI.

Meta SELIC - meta estabelecida pelo Comitê de Política Monetária (COPOM) para a taxa básica de juros da economia brasileira. Essa meta geralmente é estabelecida a partir de uma avaliação de vários indicadores macroeconômicos.

Operações Compromissadas - geralmente são operações realizadas com o prazo de um dia (overnight), onde uma instituição financeira pega recursos emprestados de outra, ou do Banco Central, para evitar descasamento de caixa, e são usados como garantia títulos públicos de sua propriedade.

Parte 2 - Cálculo Rentabilidade Letra Financeira do Tesouro - LFT

Introdução

O objetivo dessa série de postagens é explicar como calcular a rentabilidade dos principais títulos públicos federais disponíveis para compra no mercado brasileiro, os quais são:

• LTN - pré-fixado 
• LFT - pós-fixado 
• NTN-B 
• NTN-B Principal 
• NTN-C 
• NTN-F 

Hoje vamos falar sobre as LFTs. Antes de entrar na exemplificação, gostaria de explicar um pouco mais detalhadamente o SELIC. Esse termo é bastante usado no mercado, e seu entendimento é fundamental para qualquer investidor.

SELIC é o nome dado ao sistema que faz o controle dos títulos públicos no país, é um acrônimo para Sistema Especial de Liquidação e Custódia. É gerido pelo Banco Central, e acessado por diversas instituições financeiras para realizarem transações com títulos.

No passado os títulos públicos eram transacionados por meio de papéis, como fazemos com o papel moeda. Mas isso era no passado, atualmente toda negociação é processada pelo SELIC, e lá ficam armazenadas as informações do proprietário do título e permite realizar transações de compra, venda e operações compromissadas.

Quando o governo estabelece uma meta para a taxa SELIC, a mesma é efetivada através da taxa de juros que o Tesouro Direto irá pagar pelos recursos que pega emprestado através da venda dos títulos públicos. Como o Governo tende a honrar seus compromissos financeiros, e tem a capacidade de imprimir moeda, os títulos públicos são considerados os ativos de menor risco no mercado, por isso, a taxa paga pelo Governo baliza todas as demais taxas do mercado.

Diariamente são realizadas milhares de transações de operações compromissadas por meio do SELIC, e o valor médio dessas transações define a taxa SELIC diária, que então é convertida em taxa anual. Ou seja, o valor da taxa SELIC diária apresentada no website do Banco Central é a taxa média de todas as transações que ocorreram no dia por meio do sistema SELIC.

A rentabilidade de um investimento feito em LFT seguirá a variação da taxa SELIC durante o período entre a data da liquidação da compra do título, e a data de venda do título, com o ágio ou deságio estabelecido pelo mercado.


Exemplo 1

Vamos a um exemplo. Se você comprar uma LFT-07032017 no dia 08/06 vai pagar R$ 5625,49, e o mesmo está sendo comercializado com um ágio de -0,05% já embutido no preço. Supondo que você fique com o título por 22 dias úteis e a variação da taxa SELIC fique em 8% a.a.

Meta Selic período = 8% a.a.
Títulos Adquiridos = 1

Cálculo Preço Futuro Projetado - para projetar o futuro valor daqui a 22 dias usa-se a fórmula padrão de Valor Futuro.

Preço Futuro Projetado = 5625,49 * (1 + 0,08)^22/252 = 5.663,41

Rendimento - para calcular a taxa de rendimento basta dividir o Valor Futuro pelo Valor de Compra, e diminuir por 1. Importante notar que fiz dois cálculos, um para taxa ao ano over, que é a taxa usada pelo mercado, e outra ao ano que é a taxa apresentada para quem geralmente não trabalha no mercado financeiro. As duas taxas são equivalentes, apenas medidas de forma diferente, uma por dia útil e a outra por dia corrido.

Rendimento (ano base 252) = (5.663,41 / 5625,49) - 1 = 0,67% a.a.o.
Rendimento (ano base 360) = (1+0,0067)^360/252 = 0,96% a.a.


Glossário:
Valor de Face - preço de um título LTN na data de vencimento.
Pré-fixado - os juros pagos são definidos no momento da compra do título.

Pós-fixado - os juros pagos estão atrelados a algum indexador econômico  por exemplo, índices de inflação como IPCA e IGP-M, ou taxas como a SELIC ou DI.

Meta SELIC - meta estabelecida pelo Comitê de Política Monetária (COPOM) para a taxa básica de juros da economia brasileira. Essa meta geralmente é estabelecida a partir de uma avaliação de vários indicadores macroeconomicos.

Operações Compromissadas - geralmente são operações realizadas com o prazo de um dia (overnight), onde uma instituição financeira pega recursos emprestados de outra, ou do Banco Central, para evitar descasamento de caixa, e são usados como garantia títulos públicos de sua propriedade.

Parte 1 - Cálculo Rentabilidade Letra do Tesouro Nacional - LTN

Introdução

O objetivo dessa série de postagens é explicar como calcular a rentabilidade dos principais títulos públicos federais disponíveis para compra atualmente, que são:

• LTN - pré-fixado
• LFT - pós-fixado
• NTN-B
• NTN-B Principal
• NTN-C
• NTN-F

Vamos começar pelo título mais simples de calcular, que é a Letra do Tesouro Nacional, mais conhecida como LTN. 

A LTN é um título pré-fixado, ou seja, a taxa de juros paga pelo Governo Federal é conhecida no momento da compra e capitalizada a cada dia útil até o vencimento. 

Todo título LTN possui o valor de face de R$ 1.000,00. Isso significa que na data de vencimento cada título adquirido estará valendo exatamente R$ 1.000,00 independente do preço de compra. 

Como exemplo do exercício vamos consultar o website do Tesouro Direto no endereço abaixo, e nele verificar o preço de compra do título LTN 010116. 

http://www3.tesouro.gov.br/tesouro_direto/consulta_titulos_novosite/consultatitulos.asp

Exemplo 1

Na data de publicação (15/04/2013) desse artigo, o LTN 010116 estava cotado a R$ 787,62, com taxa de juros pré-fixada de 9,18% ao ano. 

Vamos supor que você comprou esse título hoje e quer vendê-lo no dia 31/12/2013. Qual seria o valor aproximado de venda ?

1. Descobrir a quantidade de dias corridos entre o dia da compra e o dia da venda.

260 dias corridos.

2. Descobrir qual a taxa de juros equivalente para um dia corrido.

[(1+0,0918)^1/365] - 1 = 0,000241 = 0,024% ao dia.

3. Calcular a rentabilidade usando a fórmula de cálculo de Valor Futuro.

Valor Futuro = Valor Presente * [ ( 1 + i ) ^ n ]

substituindo:

VF = 787,62 * (1+0,000241)^260 = 838,54

Exemplo 2 

Sabemos que o exemplo anterior calculou o valor de venda do título até o último dia do ano de 2013. Agora vamos considerar o cenário que manteremos o título até a data do vencimento. Nesse caso, qual será o preço do título no dia 01/01/2016?

Poderíamos novamente realizar o cálculo usando a fórmula, mas nesse caso vamos exemplificar o uso da calculadora HP12C. Use a sequência mencionada abaixo na sua calculadora. (os itens sublinhas são as teclas de comando da calculadora)

838.54 CHS PV

9.18 i

2 n

FV

O resultado do FV será o valor de face do título, ou seja, R$ 1.000,00. 

Esse resultado mostra que o nosso primeiro exemplo está calculado corretamente, pois todo o título LTN deve apresentar valor de face igual a R$ 1.000,00 na data de vencimento, e também exemplifica o uso da calculadora HP12C no segundo exemplo.

Exemplo 3

Agora, se deseja saber a rentabilidade bruta (sem descontar os impostos e encargos) do título, de hoje até a data de vencimento, o cálculo é bastante simples:

Fórmula:
(Valor de Face / Valor de Compra) - 1

Substituindo:
(1000 / 787,62) - 1 = 0,2696 = 26,96% ao período (991 dias corridos)

Glossário:

Valor de Face - preço de um título LTN na data de vencimento. 

Pré-fixado - os juros pagos são definidos no momento da compra do título.

Pós-fixado - os juros pagos estão atrelados a algum indexador econômico  por exemplo, índices de inflação como IPCA e IGP-M, ou taxas como a SELIC ou DI.

Fluxo de Caixa Descontado

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Para quem já é versado em investimentos, esse artigo talvez não irá acrescentar muito conhecimento.

Hoje vou falar sobre fluxo de caixa descontado, e como essa ferramenta de análise de investimentos é de vital importância para as empresas gerarem maior valor aos seus acionistas.

Portfolio Comum Blogueiros

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Fiz um levantamento dos blogs que acompanho periodicamente e possuem sua carteira de investimento publicada, e montei essa matriz cruzando as ações investidas para identificar qual seria a carteira mais comum aos blogueiros.

Security Analysis - Capítulo II

Elementos Fundamentais no Problema de Análise. Fatores Quantitativos e Qualitativos

O segundo capítulo do livro Security Analysis trata dos elementos fundamentais na análise de valores mobiliários, tanto na avaliação quantitativa como qualitativa. Como menciona Graham, vamos imaginar o analista no trabalho e qual a sua atitude e abordagem para um problema em particular, e as várias informações que tem que lidar.

Security Analysis - Capítulo I

Para quem ainda não conhece o livro, trata-se de um clássico dos investimentos escrito por Benjamin Graham. Enquanto o seu outro livro Investidor Inteligente traz uma abordagem mais resumida, o Security Analysis (sem tradução no país, o título mais próximo seria Análise de Valores Mobiliários) traz em detalhes todo um apanhado de conceitos e técnicas para análise de investimentos.

Investimentos Blogueiros de Finanças

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Hoje quero dar início a uma mudança de rumo no blog. O que antes era um blog de assuntos gerais, agora passa a ser mais focado em finanças pessoais e investimentos.

Para inaugurar essa nova fase, coloquei a lista de todos os blogs que sigo atualmente e passarei a realizar o comparativo de crescimento no montante de investimentos dos demais blogueiros em relação ao meu próprio investimento.

Vejam o link abaixo, o mesmo apresenta o ranking atual. Com base nos números de Outubro eu ficaria logo atrás do blog Vida de Pobretão com um total de R$ 77.000,00, rumo aos R$ 100.000,00!

http://vidaruimdepobre.blogspot.com.br/2012/11/ranking-do-patrimonio-financeiro-dos.html

Meus investimentos estão diversificados em renda fixa e renda variável, com aproximadamente 50% em cada tipo. Creio ser a abordagem correta de risco com base na minha idade.

Gostaria de deixar aqui meus parabéns a todos os demais blogueiros que com perseverança buscam alcançar seus sonho de alcançar o primeiro milhão.

Também gostaria de deixar meus parabéns para o Vida de Pobretão. Alguns de seus posts são muito engraçados, você tem futuro também como comediante rapaz, parabéns!

Margem Bruta Segmento Casa, Mesa e Banho

photo credit: s_falkow via photopin cc

Gostaria de compartilhar com vocês um resumo da margem bruta e EBIT das principais empresas do segmento de cama, mesa e banho no ano de 2011 e consolidado de 2012 até junho.

Fonte: Demonstrativos Financeiros disponíveis www.bovespa.com.br

Dohler - apesar de ter gerados míseros 2% de EBIT até a metade de 2012, ainda consegue gerar lucro para seus acionistas devido ao baixíssimo endividamento e boa geração de receita financeira. Resumidamente, é uma empresa que tem gerido melhor suas finanças do que suas operações.

Karsten - é interessante notar que apesar da Karsten gerar um EBIT de 11% e 8%, em ambos os períodos a empresa amargou prejuízos. O motivo é que a empresa possui um alto endividamento gerado ao longo dos anos anteriores. No entanto, demonstra ter adquirido uma boa capacidade de gestão, e tudo indica que se conseguir manter-se e não sofrer um grande aumento na concorrência dos produtos importados, pode voltar a apresentar lucro em dois ou três anos.

Coteminas - vem se desfazendo de diversos ativos desde 2011, o que vem ajudando a minimizar o impacto da depreciação no EBIT, no entanto ainda apresenta grandes perdas financeiras pela descontinuação de operações no exterior. Pela velocidade de reestruturação, é possível que ainda em 2013 possa voltar a apresentar lucro líquido.

Análise Dohler

Há alguns dias atrás comprei ações da Dohler. Venho estudando esta empresa há algum tempo, e o relatório trimestral 1T2012, publicado recentemente, mostra que a empresa está na direção certa e novamente apresentou lucro líquido, enquanto os concorrentes em sua maioria continuam amargando prejuízo.

Avaliando o cenário macroeconômico, a tendência é de melhora até o final do ano. Com o dólar subindo, atualmente cotado em R$ 2,00, e a economia americana mostrando sinais de recuperação, tudo leva a crer que as exportações irão aumentar. Coincidentemente a empresa abriu esse ano um escritório nos EUA.

A empresa possui sólida estrutura financeira. Veja só um resumo dos indicadores:

Participação de capital de terceiros: 29,68%
Composição do endividamento de curto prazo: 43,15%
Imobilização do patrimônio líquido: 65,78%
Liquidez Corrente: 4,64
Liquidez Seca: 2,14
Earning Yield (com ação a R$ 3,20, e média dos últimos 3 anos): 41%
Margem Líquida: 4,64%
Rentabilidade do Patrimônio Líquido: 6%

Possui baixo risco em relação a processos judiciais, com apenas R$ 239 mil de causas como provável perder.

No ano passado, mesmo com a maioria das empresas concorrentes apresentando perdas, a Dohler foi uma das poucas que teve lucro.

Apesar de ser uma smallcap, apresentando baixa liquidez em suas ações, pode ser uma boa opção para o investidor de longo prazo.

Análise Karsten S.A.

A Karsten é uma empresa do setor têxtil, produz produtos para cama, mesa e banho. Em 2011 foi fortemente afetada pelo preço do algodão que teve seu preço quase triplicado, amargando um prejuízo de mais de R$ 100 milhões.

Ao analisar o lucro diluído da empresa nos últimos 10 anos, o desempenho ainda é positivo, com média de R$ 1,65 por ação. Com exceção de 2011, 2008 e 2006, os demais anos foram de lucro positivo.

Com ações negociadas a R$ 2,77 (fechamento do dia 23/03/2012), levando em consideração que o lucro médio irá se manter à partir de 2012, o earning yield será de aproximadamente 60%. Considerando o menor lucro positivo diluído por ação, que foi em 2009, de R$ 0,54, ainda teríamos um earning yield de 19%.

Comparando com um investimento no tesouro direto que rende uma média de 15% a.a, a nossa margem de segurança é de 45% para o valor médio, e de 4% para o menor valor positivo que foi em 2009.

Já o equity per share da empresa continua positivo, mesmo após o prejuízo que fez seu patrimônio líquido diminuir em quase R$ 70 milhões, cada ação da empresa ainda equivale a R$ 2,69 do patrimônio líquido. Ou seja, o valor de mercado está muito próximo ao equity per share. Outro prejuízo nesse nível iria afetar fortemente o preço da ação.

Segue histórico de pagamento de dividendo e juros por ação nos últimos três anos:

2011 - 0,184
2010 - 0,25
2009 - 0,09

Principais Riscos:

• Alta no preço do algodão - o preço voltou a patamares quase normais, mas sempre existe o risco de inflação no mercado de algodão por conta da quebra de safras nos principais países produtores.
• Redução ritmo da economia brasileira - a maior parte da receita da empresa vem do mercado local, o desaquecimento da economia brasileira iria afetar diretamente o resultado da empresa.
• Produtos importados mais baratos - esse é um risco iminente, no entanto acreditamos que por conta da industria estar sofrendo esse risco há bastante tempo e mesmo assim se mantido consistente na receita, não será de grande impacto nos próximos anos. O governo também tem indicado que vai gerar incentivos fiscais para a indústria têxtil.